合併契約締結
2009.12.16
（以下、平成21年12月15日 日本リテールファンド投資法人「日本リテールファンド投資法人とラサール ジャパン投資法人の合併契約締結に関するお知らせ」より
日本リテールファンド投資法人
日本リテールファンド投資法人(以下、「JRF」といいます。)とラサール ジャパン投資法人(以下、「LJR」といいます。)は、平成21年10月29日付「投資法人の合併基本合意書締結に関するお知らせ」にてお知らせしたとおり、両投資法人の合併に関する基本合意書(以下、「合併基本合意書」といいます。)を締結し、その後協議を行ってきましたが、本日開催のそれぞれの投資法人役員会において、下記のとおり、平成22年3月1日に合併すること(以下、「本合併」といいます。)について決定し、合併契約(以下、「本合併契約」といいます。)を締結いたしましたので、お知らせいたします。
なお、本合併は、LJRの投資主総会における本合併契約の承認及び資産運用委託契約の解約の承認並びにJRFの投資主総会における規約変更等の承認が得られること等を条件としております(詳細については下記「2.(5)本合併の条件」をご参照下さい。)。
現在のJ-REITを取り巻く環境の中で、国内マクロ経済の動向につきましては、高まる雇用不安や可処分所得の低迷等により、消費者の節約志向は継続しているものの、政府による一連の経済対策もあって大きな底割れリスクは回避され、今後曲折はあり得るものの緩やかな回復も期待し得る状況となっております。また、民主党新政権による個人消費刺激政策等の効果は未だ不透明ではあるものの、内需中心の経済対策が奏功すれば今後は小売業の売上高の回復や増加への直接的な寄与も期待できると思われます。
一方で、J-REITの資金調達環境は、本年4月以降は最悪期を脱しつつあると判断され、また不動産市場についても比較的魅力的な潜在的投資案件が徐々に増加するなど、緩やかながらも取引量が回復していく兆しが見られております。
このような環境の中、新たな成長機会を探るべくJRFとLJRは、それぞれのポートフォリオのクライテリア、成長戦略、財務戦略を詳細に検討した結果、本合併により資産規模の拡大、ポートフォリオの質の向上、投資口流動性の向上等を実現することで、両投資法人の投資主価値の向上に資することができるという共通の認識を得るに至り、平成21年10月29日付で合併基本合意書を締結し、その後協議を行った上で、今般、本合併契約を締結いたしました。
JRFは、平成13年9月14日に設立され、日本で初の商業施設特化型REITとして、平成14年3月12日に 東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場以来、着実に物件を取得し外部成長を続けてきました。その結果、第15期末(平成21年8月31日)時点で、合計50物件(総資産額5,885億円)を運用するに至りました。第16期(平成21年9月1日~平成22年2月28日)におきましては、前期に設定した財務基盤強化優先の「危機管理シナリオ」に基づいて、財務面の強化を優先して取り組んで参りました。足もとの小売環境はまだまだ厳しさが続いておりますが、JRFにおいては、商業施設の運用や内部成長戦略について慎重かつ保守的な対応を継続していく必要はあるものの、長期借入れの導入など財務面の課題は概ね達成され、さらに不動産市場を取り巻く環境も最悪期を脱したとの判断から、再び外部成長も含めた成長機会を探ることを企図しており、その中で、本合併を新たな成長への第一歩と位置付けております。
LJRは、平成17年5月2日にイーアセット投資法人として設立され、平成17年9月7日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場いたしました。その後、世界的な不動産サービスプロバイダーであるラサールグループに合流し(平成20年1月16日にラサール ジャパン投資法人に商号変更)、同グループが強みとする物件情報取得・分析力を活かしつつ、外部成長及び保有不動産ポートフォリオの価値向上に努めて参りました。LJRは、第8期末(平成21年10月31日)時点で、合計21物件(総資産額1,284億円)を運用しており、商業施設を中心としながら、オフィス・住宅を含めたバランスの取れたポートフォリオ構成を特徴としております。現在、経済情勢の変化に対応すべく、ポートフォリオ運営・財務面ともに防衛を戦略の中心に据えておりますが、他方で、現在の環境を前提とした場合に、投資主価値をいかに最大化するかという点についても真剣に討議を重ね、その中で本合併がLJRの投資主にとって最良の選択肢であるとの確信を持つに至りました。
(2)本合併に伴う投資方針について
これまでJRFは主として商業施設を投資対象として参りましたが、本合併後の吸収合併存続法人たるJRFは、当面商業施設だけでなく、LJRが保有するオフィス・住宅物件も保有することとなります。しかしながら、オフィス・住宅物件が本合併後のJRFのポートフォリオ全体に占める割合は極めて小さく、JRFは引き続き商業施設特化型REITであることを基本原則として資産の運用を行って参ります。オフィス・住宅物件については、今後、スポンサーである三菱商事株式会社(以下、「三菱商事」といいます。)等の協力も得ながら原則として売却の方向で取り組み、中長期的にはポートフォリオは商業施設のみとしていく方針です。
なおJRFは、本合併後においても、現在JRFが資産運用を委託しております三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社に、引き続き資産の運用に係る業務を委託する予定です。
※他詳しい情報は、日本リテールファンド投資法人のhttp://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0912151640311517.pdfをご覧下さい。
日本リテールファンド投資法人
日本リテールファンド投資法人とラサール ジャパン投資法人の合併契約締結に
関するお知らせ
日本リテールファンド投資法人(以下、「JRF」といいます。)とラサール ジャパン投資法人(以下、「LJR」といいます。)は、平成21年10月29日付「投資法人の合併基本合意書締結に関するお知らせ」にてお知らせしたとおり、両投資法人の合併に関する基本合意書(以下、「合併基本合意書」といいます。)を締結し、その後協議を行ってきましたが、本日開催のそれぞれの投資法人役員会において、下記のとおり、平成22年3月1日に合併すること(以下、「本合併」といいます。)について決定し、合併契約(以下、「本合併契約」といいます。)を締結いたしましたので、お知らせいたします。 なお、本合併は、LJRの投資主総会における本合併契約の承認及び資産運用委託契約の解約の承認並びにJRFの投資主総会における規約変更等の承認が得られること等を条件としております(詳細については下記「2.(5)本合併の条件」をご参照下さい。)。
記
1.本合併の目的
(1)本合併の背景・目的現在のJ-REITを取り巻く環境の中で、国内マクロ経済の動向につきましては、高まる雇用不安や可処分所得の低迷等により、消費者の節約志向は継続しているものの、政府による一連の経済対策もあって大きな底割れリスクは回避され、今後曲折はあり得るものの緩やかな回復も期待し得る状況となっております。また、民主党新政権による個人消費刺激政策等の効果は未だ不透明ではあるものの、内需中心の経済対策が奏功すれば今後は小売業の売上高の回復や増加への直接的な寄与も期待できると思われます。
一方で、J-REITの資金調達環境は、本年4月以降は最悪期を脱しつつあると判断され、また不動産市場についても比較的魅力的な潜在的投資案件が徐々に増加するなど、緩やかながらも取引量が回復していく兆しが見られております。
このような環境の中、新たな成長機会を探るべくJRFとLJRは、それぞれのポートフォリオのクライテリア、成長戦略、財務戦略を詳細に検討した結果、本合併により資産規模の拡大、ポートフォリオの質の向上、投資口流動性の向上等を実現することで、両投資法人の投資主価値の向上に資することができるという共通の認識を得るに至り、平成21年10月29日付で合併基本合意書を締結し、その後協議を行った上で、今般、本合併契約を締結いたしました。
JRFは、平成13年9月14日に設立され、日本で初の商業施設特化型REITとして、平成14年3月12日に 東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場以来、着実に物件を取得し外部成長を続けてきました。その結果、第15期末(平成21年8月31日)時点で、合計50物件(総資産額5,885億円)を運用するに至りました。第16期(平成21年9月1日~平成22年2月28日)におきましては、前期に設定した財務基盤強化優先の「危機管理シナリオ」に基づいて、財務面の強化を優先して取り組んで参りました。足もとの小売環境はまだまだ厳しさが続いておりますが、JRFにおいては、商業施設の運用や内部成長戦略について慎重かつ保守的な対応を継続していく必要はあるものの、長期借入れの導入など財務面の課題は概ね達成され、さらに不動産市場を取り巻く環境も最悪期を脱したとの判断から、再び外部成長も含めた成長機会を探ることを企図しており、その中で、本合併を新たな成長への第一歩と位置付けております。
LJRは、平成17年5月2日にイーアセット投資法人として設立され、平成17年9月7日に東京証券取引所不動産投資信託証券市場に上場いたしました。その後、世界的な不動産サービスプロバイダーであるラサールグループに合流し(平成20年1月16日にラサール ジャパン投資法人に商号変更)、同グループが強みとする物件情報取得・分析力を活かしつつ、外部成長及び保有不動産ポートフォリオの価値向上に努めて参りました。LJRは、第8期末(平成21年10月31日)時点で、合計21物件(総資産額1,284億円)を運用しており、商業施設を中心としながら、オフィス・住宅を含めたバランスの取れたポートフォリオ構成を特徴としております。現在、経済情勢の変化に対応すべく、ポートフォリオ運営・財務面ともに防衛を戦略の中心に据えておりますが、他方で、現在の環境を前提とした場合に、投資主価値をいかに最大化するかという点についても真剣に討議を重ね、その中で本合併がLJRの投資主にとって最良の選択肢であるとの確信を持つに至りました。
(2)本合併に伴う投資方針について
これまでJRFは主として商業施設を投資対象として参りましたが、本合併後の吸収合併存続法人たるJRFは、当面商業施設だけでなく、LJRが保有するオフィス・住宅物件も保有することとなります。しかしながら、オフィス・住宅物件が本合併後のJRFのポートフォリオ全体に占める割合は極めて小さく、JRFは引き続き商業施設特化型REITであることを基本原則として資産の運用を行って参ります。オフィス・住宅物件については、今後、スポンサーである三菱商事株式会社(以下、「三菱商事」といいます。)等の協力も得ながら原則として売却の方向で取り組み、中長期的にはポートフォリオは商業施設のみとしていく方針です。
なおJRFは、本合併後においても、現在JRFが資産運用を委託しております三菱商事・ユービーエス・リアルティ株式会社に、引き続き資産の運用に係る業務を委託する予定です。
※他詳しい情報は、日本リテールファンド投資法人のhttp://www.jrf-reit.com/upd/ir_news/pdf/0912151640311517.pdfをご覧下さい。
